就在你认为回到住房市场是安全的时候。我在媒体上看过很多关于住房市场如何好转的文章。许多“专家”预测,2013年将是住房复苏最终获得动力的一年。但圣路易斯联邦储备银行有一些有趣的住房数据。
该图表以图形方式显示2012年下半年的拖欠率一直在上升,但数据集中包含的具体数字显示了一些非常有趣的事实,这些事实对房地产市场的健康状况和任何真正复苏的希望至关重要。 数据集可以追溯到1991年1月1日。你可能还记得,如果你已经进入房地产行业一段时间了,那1991年也不是一个美好的一年。房地产市场刚刚经历了自大萧条以来的第一场大风暴。利率仍然在9%的范围内徘徊。我们也经历了经济衰退。 1991年1月1日,拖欠率高达2.98%。到1992年1月,它已达到“最高点”,达到3.32%,最终开始下降并保持下行。到2003年4月,它远远低于2%并一直呆在那里,直到它最终在2008年1月首次突破4%以上。它仅在前四个季度逐步攀升。 随着2008年的继续,2008年最后一个季度的拖欠率最终达到了7.76%。当奥巴马政府在2009年就职时,拖欠率为8.73%。当时一直处于高位。在2010年创下12.66%的历史新高之后,2011年的违约率回落至11.66%的“低位”。截至2012年第三季度,违约率为11.98%。这是本文撰写时的最新数据。 至于转化为什么样的数字,如果我的研究是正确的,我们谈论的是大约3000万抵押贷款。目前,3千万的12%相当于约3,600,000名有丧失抵押品赎回权的借款人。这只是前100家银行。这个数字不包括GSE持有的拖欠。 当您考虑曾经“正常”的时候,这很难被称为恢复。拖欠率延续了4年后历史平均水平的五倍以上,表明我们在经济更大的情况下确实存在系统性问题。根据美国企业研究所的数据,这些数字不包括FHA的数据,截至2012年12月,其自身的拖欠率为16.48%。房屋本身无法推动住房市场的复苏。就业增长和增加收入是重要因素。 这些基本面将继续为房地产投资者和买家提供现金支持。投资者将继续寻找源源不断的取消抵押品赎回权和影子库存。有一个转变正在进行,有利于租赁而不是购买,而且较低的家庭形成率将暂时持续。“恢复”可能不是正确的词。“过渡”可能是描述正在发生的事情的恰当词汇。这不再是你父亲的住房市场了。 |